2021年10月份21世纪财经报道发布的《无良开发商，欺骗业主，交房货不对板，高端盘变身回迁房》，彻底揭露了期房预售制对购房人的不公平：在房子建成之前，开发商就可以把“期房”卖给购房者，从而获得购房者的首付和银行的贷款。这意味着开发商可以借用预售制大行虚假宣传之道，欺诈购房消费者——卖房时宣传是高端改善项目，交房时却货不对板，不仅质量不过关，而且档次降了几个层次。
米宅郑州楼市微观察发布的《把业主坑哭的交房现场！今年还有多少？》文章，更直言表示，期房预售制给了无良开发商坑害购房人的可乘之机，比如私自更改规划，近几年，因开发商设计变更导致的面积缩水、延期交房、配套不全等问题，我们早已司空见惯了。再比如开发商会利用“预售制”降低装修标准，以次充好。最奇葩的是，有的业主签订购房合同购买的明明是27层，但交付时楼层最高才26层。
知名主持人老梁甚至直言痛斥道，“预售是房地产万恶之源，因为它直接导致房屋质量问题等违约行为无法控制，同时还将风险转移给了买者。”一言概之，预售制就是开发商“空手套白狼”的游戏。
“预售制”真的一无是处，丝毫没有存在的必要吗？答案是否定的。北师大教授董藩曾经说过，“预售实在是一项伟大的发明，它在帮助开发商大大提升了开发能力的同时，也帮助千家万户较早实现了居住梦想，并降低了购买支出。我必须明确地告诉大家，预售绝不是如很多网民甚至很多专家教授所说，是中国特色的‘坑害买房者’的方式，而是市场化国家常见的房地产融资与销售方式。”
正如董藩所言，预售制发明的初衷是为了给开发商融资，因为彼时我国的房地产开发商数量很少，而且商品房严重稀缺，供不应求。预售制出现后，不仅房地产开发商数量激增，而且新房供应也大幅提升，购房者才能如愿以偿购买到新房。尤其是在大城市，住房“供不应求”更加严重，如果不是通过预售分配购买机会，而是取消预售，必然增加幕后交易，导致寻租和腐败交易。
很多人都以为预售制的发明者是霍英东，这种说法也是站不住脚的。我们查阅资料发现，其实在香港之前，加拿大、澳大利亚、新西兰、新加坡等国，早就有了期房预售的模式。
在我们看来，早期的预售制，或者说其它国家实行过的预售制，确实有可取之处。首先，霍英东时期，预售制明确是建一层卖一层，这跟我们正在实行的预售制，有天壤之别；再者法律法规对开发商有明确的规范约束，开发商胆敢在质量上糊弄，胆敢欺诈消费者，一经查出，则要面临巨额罚款。
反观我们今天实行的预售制，总结来说，有“六宗罪”：一是助推开发商销售欺诈；二是助涨开发商捂盘惜售、哄抬房价的气焰；三是为开发商卷款潜逃埋下了隐患；四是令部分购房者因买了烂尾楼而倾家荡产；五是在很大程度上激化了社会矛盾；六是加大了金融机构的风险。
基于此，财经专家吴其伦直言，预售制是房地产市场矛盾激化的根源，是当今社会的一大毒瘤，不仅祸及经济，更伤及民生，必须清除！
事实上，随着2021年海南宣布全面取消预售制，规定新出让土地建设的商品住房，全面实行现房销售制度，很多人言之凿凿表示，2022预售制会“全面取消”。事实真的如此吗？答案是否定的。
对此央媒人民日报“12字”就定调了：取消预售制，长期看或不可免。央媒人民日报在标题为《取消商品房预售制，调研可先行》的文章中直言，取消预售制确实可以降低开发商的财务杠杆，消除开发商疯狂拿地、过度扩张的动能，促进房地产业的理性回归。
但回归到现实，2022预售不可能“全面取消”，因为很多城市目前都不具备取消预售的“土壤”：一是融资渠道比较畅通，房企已无资金压力；二是供需平衡、房价平稳。
在房产专家刘博看来，央媒“12字”定调，2022预售制取消与否，答案已经非常清楚了：这是不可能的，归根结底是因为全国绝大多数城市都不具备取消预售的条件。尤其是在房地产融资“三道红线”政策最关键的时候，取消预售对于房地产开发商来说无异于雪上加霜。直白点说，现在贸然取消预售，80%的开发商都很难存活，因为取消预售，房企的资金链会立马断裂，企业正常的经营运转都维持不下去。这就是现实。
事实上，对于“全面取消预售制”一事，现实中有1类人始终都是强烈反对的，这类人就是房地产开发商。开发商反对的理由有三种：其一、取消之后，开发商赖以生存的融资渠道断了，这将加剧绝大多数开发商的资金流动性，房企大概率将迎来“破产潮”，这还将影响很多项目的建成和最终交付，对于购房者来说，未必是好事；
其二、如果一刀切式地，突然在全国范围内全面取消预售制，推行“现房销售”，可能造成1到2年的新房供应断层，其结果真的可能让房价上涨15%甚至更多；
其三、强行取消，实行现房销售，还会造成新房质量的下降——开发商为了省钱，肯定会在建房上面扣钱，后果将难以控制。
基于此，不少专家都认为，全面取消预售制实行“现房销售”，非同小可，应该慎之又慎之，否则真的可能弄巧成拙。
广东、海南、湖南在试点
不过，对于取消预售，大家也不必失望。一方面央媒已经定调，取消预售制从长远来讲可能是不可免的，言外之意，未来预售制必然会全面取消，只是时间早晚的问题；
另一方面，我们也要看到，虽然预售制未能全面取消，但全国已经有多个省份开始试点行动了：2019年，广东省出台《关于商品房预售制意见通知》，表示将逐渐探索试点商品房现房销售制度与商品房制度取消的可能性；2020年海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，全部要实行现房销售制度；湖南省在《湖南省推进新建商品房“交房即交证”改革实施方案》中也明确规定：从2022年起，湖南省所有城镇规划范围内新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目必须实施“交房即交证”。
广东、海南、湖南在试点取消预售，这就是一个重要的进展和良好的开端，未来将为其它城市取消预售，提供经验和参考。
再者，很多城市都已经在逐步提高预售的门槛了，也在想方设法维护购房者的合法权益。比如西安就发布新规明确要求：1、提高房企取证门槛，从原来的建筑出正负零到高层最低7层；2、提高预售资金监管的强度，监管权由银行转交给辖区住建部门。再比如北京，去年7月份也出新规，内容有规范设置交付样板间、规范商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任四个部分。其中关于样板间的规定是，所见即所得，并保留至交房后3个月。
联合普法网认为：
预售制度本地没有问题，尤其是在房地产政策的当时环境下。
“预售制度”作为一个行业性政策，服务于一时，或某一阶段的行业引导或鼓励，是非常有效的。今天，“预售制度”遭质疑，核心在于房地产行业已经进入到一个新的发展阶段，由经济工具转向为民生工具，在这样的背景下，“预售制度”对行业的鼓励需求不复存在，因此，“预售制度”的取消无可非议。
当然，“预售制度”遭质疑的另一个原因是“预售制度”的完善和监管，预售制度中预售资金的管理存在监管空挡，存在被挪用，甚至恶意侵占的可能，并在实践中发生。
任何一项政策都不可能孤立存在，都需要配套的一系列制度设计，辅助政策的执行落地，确保政策的预期效果。
