物业管理 申请成立业委会 未履行法定职责 跨部门协调 调解解决实质诉求
【基本案情】
申请人王某、陈某系上海市某国际广场社区中一楼宇业主代表（该栋楼宇业主近200户），于2023年5月1日和12月9日两次以书面挂号信方式向被申请人上海市某街道办事处邮寄《关于申请成立业主委员会的申请书》，要求被申请人履行对国际广场社区召开临时业主大会成立业主委员会的职责，但未得到回复。申请人不服，于2024年2月5日向区人民政府申请行政复议。
【复议办理】
行政复议机构审查认为，本案的争议焦点为被申请人是否具有为某国际广场社区成立业主委员会的法定职责。《上海市住宅物业管理规定》主要适用于该市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，非住宅物业管理参照执行。本案中，申请人所在楼宇房屋建筑类型是办公楼，实际使用性质为办公，该国际广场另有6幢大型楼宇，包含了商业办公、休闲娱乐、公寓居住等多种经营服务模式。国际广场社区成立业主大会筹备组、业主大会和业委会事宜，属选择参照《上海市住宅物业管理规定》管理的情形，被申请人某街道办事处并不具有该项法定职责，且涉案某国际广场社区共有7幢楼宇，尚未整体划分物业管理区域，亦不具备《上海市住宅物业管理规定》成立业主大会的前提条件。
本案审理过程中，行政复议机构深入听取申请人及社区业主代表意见，查明涉案楼宇楼龄近16年，存在电梯超过安全使用期限、公共设施设备年久失修、发生过严重失窃事件等消防、人身安全隐患问题，业主的实际需求是通过成立业主委员会，以监督和推进居住环境的改善。行政复议机构立足于解决行政争议背后的实质诉求，多措并举进行调解。通过当面接待、召开沟通会、调解会开展普法释法，向申请人释明成立业主委员会所需条件，帮助申请人寻求合法合理解决问题的途径。开展跨部门协调，与住房保障和房屋管理部门共同理顺物业管理职责、夯实属地管理要求，推动落实社区物业管理区域整体划分。协调被申请人指导申请人参与推进业主大会筹备组的动员准备，业主大会筹备组公告张贴后，申请人主动撤回了行政复议申请。
【典型意义】
随着城市化进程的加速，物业管理在社区发展中扮演着越来越重要的角色，不仅关乎居民生活质量，还对社区的稳定、和谐及可持续发展有着深远的影响。同时，作为当前社会治理的热点领域，物业管理也是矛盾纠纷高发领域。坚持便民为民工作原则，解决群众急难愁盼问题，是行政复议的重要价值追求。本案中，行政复议机构深入践行复议为民宗旨，透过表面争议探寻群众的实质诉求，协调多方力量调解解决了市中心区域综合楼宇设立业主委员会的问题，满足了业主对社区自治管理的迫切愿望。同时，充分发挥行政复议在基层社会治理中的积极作用，探索大型综合社区物业管理区域划分的经验模式，推进形成依法行政与社区共建共治管理的新格局，既保障了业主依法依规自治，又厘清了行政机关依法引导、指导和监督的职责，为社会治理法治化提供了有效借鉴。
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