司法实践中，当事人双方为达到少交房屋契税和个人所得税等规避税费的目的，往往签订并履行一个真实交易价格的“阴合同”，再另行签订一个价格虚低的“阳合同”，并以此到房产交易中心备案，办理产权过户。这样的行为，一方面因规避税收监管，违反法律、行政法规的强制性规定而无效，另一方面也违反了诚信原则,不符合社会主义核心价值观的要求。“阳合同”中规避税收的价格条款无效，房地产成交价应依据当事人双方的真实意思认定。同时，该无效部分不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。

基本案情

       2017年5月19日，高某（乙方）与孟某（甲方）签订了房屋买卖协议，约定乙方购买甲方住宅楼房产一处，房屋成交价为54.2万元，分两次付清，乙方在签订合同之日应把首付款50万元交付甲方，剩余房款4.2万元，在房产部门允许并办理房屋过户当日作为监管资金一次付清甲方，房产部门剩余需要的资金监管 由甲方承担，合同签订后，高某向孟某实际支付54.2万元房款。

       2018年11月14日，高某与孟某针对上述房产另行签订房屋买卖合同，约定房屋成交价为35万元，并共同存入监管账户7万元（其中高某6万元，孟某1万元）。同日，邢台市房屋交易和产权管理中心出具邢台市房屋交易和产权状况确认告知书（转让），但在办理过户时得知上述房产被威县人民法院查封。

       2019年2月15日，高某向威县人民法院提出书面执行异议，法院于2019年3月28日作出执行裁定书，驳回了高某的异议请求，故高某向法院提出执行异议之诉，请求依法判决高某与第三人孟某签订的房屋买卖合同合法有效，并判决案涉房产归高某所有、第三人孟某协助原告办理房屋过户手续。

       2019年7月19日，高某向威县人民法院执行局提交查封监管账户6万元的申请，将其中的42000元作为欠付房款交付执行。

       另查明，证人张某、王某、焦某出庭作证证实，2017年5月份，高某收房后对涉案房屋进行修葺，并交纳水费。经本院到邢台市不动产登记中心调查，该中心于2019年7月5日向本院作出答复，登记在孟某名下的涉案房屋，2017年5月19日因查不到该地块土地登记信息，暂时不能办理相关登记。

法院审理认为

      孟某与高某为少交税，在邢台市存量房买卖合同中做低交易房产价格的条款是对国家税收权益的一种侵害，根据合同法第五十二条的规定，此类条款应属于无效条款，自始不发生效力。但部分条款的无效不影响整个买卖合同的效力，除做低交易房产价格的条款无效外，其他约定仍然有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；      （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；  （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据法院查明的事实，原告高某就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。现原告与第三人孟某均同意继续履行合同，按照实际真实的交易价格进行交易，在双方按照真实的交易价格542,000元进行交易的情况下，原告高某主张第三人孟某协助办理过户手续的请求，其该请求应予支持；原告高某要求终止对涉案房产执行的主张，符合法律规定，本院予以采纳。

法官说法

   “阴阳合同”一般是指合同的当事人就同一事项订立两份以上内容不相同的合同，一份对外，一份对内。其中对内的一份是双方实际履行的合同，被称为“阴合同”；而对外的一份则不是双方真实意思表示，被称为“阳合同”。

     依法纳税是每个公民应尽的义务，且卖房纳税受税务部门监管，低于税务部门评估价的合同价款不会得到税务部门认可。即使双方网签合同写的价款再低，最后还是会按照税务部门估价缴税。因此，法官在此告诫大家，签订合同的时候决不应抱有任何侥幸心理，实事求是，遵纪守法才是保护自己权益的最好方式。

   （生效裁判文书合议庭成员：陈英军、郭敬博、张静）

(案例编写人：威县人民法院 陈英军、尚敬帅)