作者：朱立新 赵一泼

在中国，房产是婚姻关系中非常重要的一部分，它不仅提供了夫妻之间共同居住的基础条件，还是家庭财产的重要组成部分。近年来，随着中国离婚率居高不下和房地产市场的不断升温，越来越多的人更愿意在结婚前购买房产，以确保在婚后能够拥有自己的住房。此外，购买房产还可以在避免房价上涨、享受购房政策等方面获得更多的机会。受限于经济原因，许多人在结婚前以个人财产支付首付款并在银行办理按揭贷款，房屋登记在首付款支付方名下。在婚姻存续期间，双方以共同财产用于还贷。然而，在离婚时，夫妻对于共同还贷和房屋增值部分的分割问题往往分歧很大。实践中，离婚中涉及按揭房屋分割的问题，越来越受到众人的广泛关注。关于这一问题的法律适用，经常遇到的难点问题有以下几个：

第一，如何理解婚前购房婚内共同还贷的房产的财产性质；

第二，如何理解《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》（以下简称“《婚姻家庭编解释（一）》”）第七十八条；

第三，如何认定共同还贷；

第四，房屋所有权归属的认定要点；

第五，婚内共同还贷房产在离婚时分割的具体计算方法。

下面，笔者将分别就这五个问题展开论述。

   一婚前购房婚内共同还贷的房产的财产性质

夫妻一方在婚前签订房屋购买合同、支付首付款并通过银行按揭贷款购房，然后在婚后共同偿还房贷，这种情况下，房屋价款中包含了另一方的价值投入，因此将其视作一方婚前个人财产或有不妥。此外，由于合同的签订、首付款的支付、不动产登记均由一方完成或在一方名下，故认定为夫妻共同财产亦缺乏依据。

最高人民法院认为，该房产实际是婚前个人财产（婚前个人支付首付及还贷部分）与婚后共同财产（婚后双方共同还贷部分）的混合体，离婚时处理的主导原则应当是既要保护个人婚前财产的权益，也要公平分割婚后共同共有部分的财产权益，同时还不能损害债权人银行的利益。

二如何理解《婚姻家庭编解释（一）》第七十八条

《婚姻家庭编解释（一）》第七十八条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

可见，适用《婚姻家庭编解释（一）》第七十八条，应符合如下前提条件：

（1）房屋买卖合同签订于结婚前。首先需要说明的是，本条规定有一个隐含条件，就是夫妻双方实行的是法定共同财产制。在约定财产制情形下，双方财产各自分开，基本不适用本条规定。房屋买卖合同签订于婚后，意味着购房的意思表示发生在财产由夫妻双方共同所有的婚姻关系存续期间，即使房屋登记在一方名下，也不符合本条适用的情形。

（2）首付款由签订合同一方以个人财产支付。一方在婚前以个人财产支付首付款的，房屋中相应的价值部分不可避免地带有婚前个人财产的性质。从现实来看，多年来房价持续呈现上涨走势，首付款在房屋价值中对应部分的款项金额也在慢慢扩大。这种带有个人财产性质的权益，人民法院必须给予保护。假如房屋买卖合同虽然签订在婚前，但首付款是由男女双方共同分担支付，就不符合本条所规定的“以个人财产支付首付款并在银行贷款”的条件。

（3）不动产登记于首付款支付方名下。房屋的购买满足前三个条件，一方为结婚于婚前支付首付款并贷款购房，婚后使用夫妻共同财产还贷，但不动产登记在双方名下或者一方将房屋赠与另一方的，就不属于本条规定的情形，不能适用本条。此外，不动产登记的时间是在婚前或婚后，不影响本条的适用。

（4）婚后还贷使用的是夫妻共同财产。婚前个人财产不因夫妻关系的成立而自然转化为夫妻共同财产。即便在法定夫妻共同财产制下，也不排除夫妻一方或双方均保留有一部分个人财产，或在夫妻关系存续期间获得个人财产的情况。如住房贷款的偿还一部分或全部使用的是个人财产，就不能认为购房款包含夫妻共同的投入，也就排除了房屋的一部或全部具有夫妻共同财产的性质。

三如何认定共同还贷

正确理解共同还贷，需要从两个方面掌握：

一是从偿还银行贷款的时间看。还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷，而不必刻意区分还贷的资金来源于夫妻中哪一方的收入。对于婚后共同还贷的证明问题，一般需要提供银行还贷的记录单以证明还贷的时间，还要提供结婚证， 以证明婚姻关系存续的期间。根据《民法典》婚姻家庭编的规定，夫妻关系存续期间的财产为夫妻共同财产。因此，如果没有反证推翻，一方无须提供特别的证据来证明是用夫妻共同财产偿还的贷款。

二是看夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对涉案房屋的还贷问题有特别的约定。如果双方认可或者一方能够举证证明夫妻已经约定实行分别财产制或者对涉案房屋的还贷问题有特别约定，则分割上述房产时，则按约定来执行。

相关案例

上海市闵行区人民法院在（2021）沪0112民初27210号判决书中指出：虽然在双方婚后，相关银行贷款仍通过被告银行账户进行归还，被告在庭审中也辩称其与原告婚后有夫妻协议，原告不愿意承担其所有债务，债务由其承担，但被告提供的证据不足以证明其观点，同时也不能仅根据银行贷款系通过被告银行账户予以归还，即认定婚后系争房屋贷款为被告一人归还。根据相关法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资收入、住房公积金、投资收益等收入，均为夫妻共同财产，故原、被告夫妻关系存续期间归还的本金及利息296,364.86元应认定为用夫妻共同财产还贷。现实生活中，在婚姻关系存续期间，夫妻双方往往共同生活且经济融合，因此仅用一方工资卡归还银行贷款的情况十分常见，但涉及到离婚纠纷中的房产分割问题时，仅凭从一方卡内扣款还贷的证明，不能抗辩夫妻双方共同还贷的事实。

四房屋所有权归属认定要点

(一)房屋的处理以双方协议为优先

自愿原则是我国《民法典》规定的基本原则之一，民事主体得以按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。离婚时共同财产的处置分割属双方私人事务，尤需坚持自愿原则。只要不危害公共利益或侵害他人合法权益，由夫妻双方在协商一致的基础上给出方案，充分尊重意思自治，可以节约司法资源，当是最好的办法。

(二) 房屋所有权归登记人个人所有为原则，归非登记方所有为例外

根据《婚姻家庭编解释（一）》第七十八条的规定，夫妻双方对房屋处理不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。

需要注意，上述规定使用的是法院“可以”而非“应当”，该规定只是对此类房屋的处理方式之一，人民法院在实践中处理时，并非必须采取本条规定的方式，将房屋判归登记一方。分割此类房产时，既要保护个人婚前财产权益，也要依照《民法典》关于照顾子女、女方和无过错方利益的原则，公平分割婚后双方共同还贷形成的夫妻共有的财产权益，同时还不能损害作为债权人的银行的合法利益。因此，处理方式需要根据个案的实际情况进行判断。特殊情况下，不排除将此类房屋判归非产权登记一方所有并由其偿还剩余贷款的可能。现列举情形如下：

1、双方当事人婚姻关系存续时间较长，夫妻共同还贷的款项在房款中所占比例远远高出婚前购房者支付的首付款在房款中所占比例，而非购房者一方有能力支付尚未偿还的贷款。

2、婚前购房的一方当事人因某种原因经济状况发生变化，离婚时不具备继续偿还银行贷款的能力，而非购房者一方有能力支付尚未偿还的贷款。

3、购房者一方下落不明的。

4、离婚时，非产权登记方生活困难的。

出现上述情况时，非登记方要求取得所有权并承担相应义务的，人民法院应当予以支持。人民法院也可以根据案件的实际情况判决房屋归非登记方所有，令其向对方支付相应补偿并承担继续还款的义务。

五一方婚前首付婚内共同还贷的房产，离婚时分割的具体计算方法

《婚姻家庭编解释（一）》第七十八条中规定的“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”，也即离婚诉讼中常见的需要计算补偿款的情形。对于补偿款，如果当事人之间有约定，则按照约定处理。比如达成离婚协议、不动产分割协议，按照协议进行分割。如没有约定或达不成协议，就由人民法院进行分割。

关于离婚时关于不动产增值的具体计算的问题，下面将介绍审判实践中有相关规定的三种计算方式，以及其他几种学术类的或在实践中存在的其他计算方式。

（一）审判实践中房屋补偿款计算公式总结

现阶段，我国各地区的法院对于房屋补偿款的计算方式存在差异，但大致都适用“不动产升值率计算法”，具体公式如下：

房屋补偿款=不动产升值率×共同还贷数额×50%

不动产升值率＝房产的现值÷购房成本

而对于购房成本的认定，各地法院则有以下不同观点。

方式一：购房成本=房屋购买价+应还贷款利息总额。

依据：《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》（2021年7月1日）、浙江省高级人民法院《关于审理婚姻家庭案件若干问题的解答》（2016年6月27日）、《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》（2014年11月17日）

方式二：购房成本=房屋购买价（结婚时房屋市场价）+共同已还贷款利息总额+其他费用。

其他费用是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，不包括公共维修基金、物业费。

依据：《江苏省高级人民法院家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分）》(2019年7月1日)、《民事审判指导与参考》（2016年第1辑）中由最高人民法院民一庭吴晓芳法官执笔的《不动产婚内共同还贷及增值的计算》（2016年6月）

方式三：购房成本价=房屋购买价+离婚时已还贷款利息总额。

依据：《深圳市中级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》（2014年5月21日第二次修订）

上述计算方式有些是部分法院通过下发文件的方式明确的计算方法，审判实践中部分法院在无具体指导的情形下，还会对购房成本的构成采用上述以外不同的计算方式。可见，各地对于共同还贷增值的计算方式适法不统一。

不同法院用不同方式计算时，我们一定要区分不同计算方式的差别。若单纯按法院的计算方式用计算器验算一遍后没发现计算错误就认可了法院的计算方式则可能造成不必要的损失。

（二）关于不动产增值的具体计算需要注意的要点

以上三种观点，笔者较为认同第二种，由于篇幅有限，关于计算要点我将以第二种观点的视角来展开论述与总结。

1、购房一段时间后再结婚，不动产成本价值的起算点

对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时的房产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间，不动产的增值收益属于购买方的婚前个人财产。在司法实践中，当事人极易忽略这一点，但却极为重要。

2、不动产成本价值的结算点

不动产增值的结算点为“离婚时”房产的现价格。夫妻共同财产的前提是婚姻关系的存续，不能按照诉讼时目前的时间节点作为结算点。诉讼时，若原、被告已将系争房屋出售，在没有证据表明买卖双方协议降低了房价的情况下，应认定房屋出售价即为不动产的现价格。

3、离婚时贷款尚未清偿完毕

离婚起诉时，尚未还清全部贷款的情况十分常见，尤其是现在很多年轻人在规划“房产大计”时，经常选择20年甚至30年的长期贷款。这种情况下，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本。如果按照全部贷款利息计算，对于非产权登记一方显然不利，一是增加了增值率的除数基数，导致增值率变低；二是若照此计算，将会出现非产权一方既未享受后续可能产生的升值效益，却要现时承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果。

4、法官的自由裁量

在离婚分割争议房产时，在上述计算公式的基础上，还应当充分考虑案件中多种因素对于计算补偿款数额的影响。法官不仅要明了“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”，同时要根据《民法典》第1087条第1款的规定，根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则作出公平裁判。也就是说，计算出的补偿数额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权。不过，当事人在了解不动产婚内增值部分的计算方式之后，可对于最终补偿金额做好心理预判。

（三）其他房屋补偿款计算公式总结

实践中，对于不动产升值率中房屋的购房成本的构成有很大争议，除上述三种有具体规定的计算方式外还有有多种计算方式，先例举部分如下：

方式四：房屋补偿款=（离婚时房屋价值﹣未还贷款本息总和）÷（买房时房屋价值+按揭贷款利息总额）×共同还贷数额×50%

方式五：房屋补偿款=（实际已付款总额+房屋婚内增值额）÷（买房时房屋价值+按揭贷款利息总额）×共同还贷数额×50%
其中，实际已付款总额=购房首付款金额+婚前个人还贷额+婚内夫妻共同还贷额；房屋婚内增值额=离婚时房屋价值﹣结婚时房屋价值。

方式六：房屋补偿款=房屋现价×共同还贷等额本金数额÷房屋购买价×50%

方式七：房屋补偿款=（房子总增值-首付款增值部分-个人还贷增值部分）×50%＋个人还贷部分

（四）如何选择公式进行适用

在房子价值较大的情形下，不同的计算方式可能会出现不同的计算结果，而这个结果在数额上有时可能是十来万甚至更大的差异。由此可由于补偿款的计算公式以意思自治为优先，因此对计算公式的选择也十分重要。

如果从诉讼策略角度出发，房屋升值时，如果为支付房屋补偿款一方，则建议按照方式二，计算房屋补偿款支付给另一方；如果为接收房屋补偿款一方，则建议按照方式一，计算房屋补偿款要求另一方支付。

在司法实践中，各方当事人认为法院计算的房屋补偿款与自己计算的数额有些差距，此时双方当事人可以当庭协商，确定一个双方均认为合适的房屋补偿款数额。多数法院允许各方当事人根据自己认为合适的计算公式计算房屋补偿款，但是多数法院还是会兼顾公平原则，选择相对公平的计算公式计算房屋补偿款。

审判实践中，有时也会遇到房价下跌的情况，比如购买房产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了，此时计算房屋贬值系数时要重新根据自己的需求选择公式。同时，这种情况下计算出的补偿数额会低于婚后还贷本息总额的半数，此时补偿数额的确定，浙江高院和江苏高院均认为应当根据照顾子女和女方利益的原则，结合案件的实际情况合理确定。

而最高人民法院吴晓芳法官则认为，对于非不动产登记方的补偿款不应低于婚后还贷本息总额的半数。原因在于房屋买卖合同系一方婚前独自选择购买，另一方只是参与还贷，故相关风险应由购买方承担较为合理，而且如果房屋是为居住而非投资，房价的暂时下跌并不会造成实质性的损失。

（五）相关案例

案例 1：北京市第一中级人民法院（2022）京01民终4058号

本案中上诉人吕某主张房屋补偿款按照公式二计算，即房屋补偿款=不动产增值率×共同还贷部分/2，本案中补偿款为69440.32元，具体为（38000×59.38）/（26000×59.38+24480.79+100000+4034.87+5+6000+20000）×104534.11/2。被上诉人吴某主张房屋补偿款按照公式一计算，即房屋补偿款=夫妻共同支付的款项（包括本息）/（房屋购买价+全部应付利息）×房屋评估现值×50％，具体数额明细：215798.26=104534.11/（404370+43357.25）×（2626200-777640.5）×50％，其中777640.5元系房屋土地出让金，具体数额明细为（2626200-404370）×35％。

一审法院认为，对于房屋补偿的具体金额，法院综合考虑涉案房屋的保障房性质、房屋购买时间、双方结婚时间、离婚时间、房屋购买价格、贷款本息、装修成本、各种税费、土地出让金、各方对购房的贡献等因素，酌情认定吕某支付吴某房屋折价补偿款150000元。二审法院维持原判。

案例 2：北京市第二中级人民法院（2022）京02民终11137号

本案中上诉方（王某1）2005年6月购置房产，总价款520778元，首付170778元，贷款350000元。上诉方另交纳印花税5元、契税7775.44元、抵押登记服务费200元、测绘费50元、公共维修基金10367元，被上诉方（郭某）同意以上费用计入购房成本，上诉方主张律师费、房屋保险费、物业费、供暖费等亦属购房成本，被上诉方不予认可。该房屋于2006年6月2日办理房产证，登记为王某1、王某2共有，其中王某1占99%的份额，王某2占1%的份额。2008年郭某1与王某1结婚，婚后共同还贷。2018年双方协议离婚，但对房屋补偿款没有妥善处置，2021年诉至法院。

一审法院认为，鉴于本案中购房时间与结婚时间间隔较长，计算房屋补偿款时应考虑双方结婚、离婚时的房屋市场价值，并结合该房屋的出资情况、双方婚后共同还贷的金额，按照婚姻法中照顾女方和子女权益的原则，酌情确定王某1应给付郭某1的房屋还贷增值对价为380000元。二审法院维持原判。            （编辑：郭砚芝）